自从有房地产以来4倍杠杆融资，我们国家都有着两套贷款利率，一种是公积金贷款利率，另一种是没有住房公积金的商业贷款利率。公积金贷款利率长期处于4%以下的水平，而部分人的商业贷款利率却可以高达6.37%。
假设我们现在有两个人在同一时期买了一套房子，贷款金额都是100万，30年等额本息，只不过一个是用公积金贷款，利率为3.8%，另一个人是商业贷款，利率为6.37%，那么这两个人的利息差别有多大呢？
使用商业贷款的人每个月需要偿还6235.43元，总的利息达到了124.5万元，超过了本金。这也就是人们说的，自己买了一套房子，给银行也买了一套。
然而使用公积金贷款的人每个月只需要还4659.57元，总的利息是67.7万元。利息只是商业贷款利率的一半多一点，而且每个月可以少还1600元左右。这笔钱可能够有些家庭日常开销了。
既然公积金贷款这么好，我们怎么不都用公积金贷款呢？原因则是公积金在我们国家只是少部分人才能享受到的待遇。一般也就公务员、事业单位、国企、外企以及比较优秀的民营企业才有。可是国人大多数进入的是普通的民营企业，当然也就没有公积金了。部分公司甚至都不给员工交社保，更别提公积金了。
进入普通民营企业的员工本来收入就不高，还没有公积金，但是在买房子的时候还要还高昂的利息。而那些本来工作就很体面的人，收入不低，还有公积金来还，生活压力要小很多。
当然，公积金贷款利率与商业贷款利率的巨大差别主要发生在房地产最高潮的那几年，并不是一直存在的。随着我国房贷与LPR挂钩之后，存量房贷利率也是多次下调，缓解了一部分购房人的贷款压力。
对于那些还没有买房的人来说，就算是商业贷款利率也降到了令人心动的程度。对于很多人来说，商业贷款利率跌破4%已经是一个非常满意的利率了。可是最近这两年，我国降息的力度很大，很多城市的首套房商业贷款利率已经跌破3%，到了跟公积金贷款利率旗鼓相当的水平。
更有甚的地方，首套房商业贷款利率已经低至2.6%，但是你知道公积金贷款利率是多少吗？答案是2.85%。这两个贷款利率竟然产生了倒挂，这是很多人想都不敢想的事情，毕竟每个月拿着公积金的人工作相对稳定，收入也相对较高，风险很低，贷款利率应该一直低于商业贷款利率才对。可是偏偏商业贷款利率已经比公积金贷款利率还要低，这只能说明一个问题，现在银行赚钱也不容易，为了能够创收，不断突破下限。
从短期来看，银行的这种诱惑性的利率确实可以让公司多赚一些钱，但是从长远来看，这些低利率吸引来的购房人可能抵御风险的能力不足，如果经济环境进一步恶化，那么银行的坏账率可能会不断攀升。
美东时间周五，摩根大通、花旗、富国银行等大型商业银行相继公布业绩，为美股二季度财报季揭幕。财报显示，摩根大通Q2营收509.9亿美元，超越市场预期的498.7亿美元，当季净息收入为227亿美元，增长4%，但略低于预期，每股收益4.40美元，超越市场预期的4.19美元，净利润为181亿美元，同比增长25%，优于分析师预期，且创下历史新高。富国银行Q2营收206.9亿美元，超出市场预期的202.9亿美元，每股收益1.33美元，超出市场预期的1.29美元。Q2净利润从去年同期的49.4亿美元降至49.1亿美元。净冲销额飙升70.5%，至13.03亿美元，高于市场预期的12.4亿美元。花旗集团Q2营收201.13亿美元，同比增长4%，略微高于市场预期的201.07亿美元，当季净利润为32亿美元，每股收益1.52美元，高于市场预期的1.39美元，当季净息收入为134.9亿美元，同比下降3%，略低于分析师预期的135亿美元。截至收盘，富国银行跌超6%，花旗银行、摩根大通跌超1%。
明知道存在风险，为什么还会出现这种情况呢？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这种现象主要是因为银行和房地产商的恶性竞争，对于一些优质的贷款资源，各家银行都想要抢。不过之前监管部门就担心银行之间发生不理性的价格战，给出了最低减免的幅度。
随着媒体对于商业贷款利率与公积金贷款利率之间的“倒挂”现象的报道，监管部门已经做出了回应，明确指出，商业贷款利率不得低于公积金贷款利率。
这个回应其实挺好的，既避免了银行间无序的竞争，又告诉了很多购房人现在的商业贷款利率可以做到跟公积金贷款一样的程度。
说实话，现在的贷款利率跟前几年的相比，简直就是做梦也能笑醒，利率连以前的一半都不到，这真的是太可怕了。
可问题来了，房贷利率为什么会这么低呢？最根本原因还是房地产市场的低迷。
如果房子很好卖，也不会出现贷款利率持续下降的情况来吸引人们买房。之所以房地产市场不振，主要跟两个方面有关：一是人们对于未来收入的预期不是很乐观；二是房地产市场的供需关系发生了改变，以前是城镇化的发展4倍杠杆融资，产生了巨大的需求，目前我国的城镇化率已经接近70%，城镇化已经基本完成，需求正在减弱。更重要的是，人口进入到了负增长的阶段，房子过剩的问题会更加严重，房子需求不足也就很容易理解了。